Depuis l’entrée en vigueur du décret n°2026-340 du 30 avril 2026, la vente ou la transmission de parts de SCI ne peut plus se faire sur un simple document rédigé entre particuliers. Ce texte met fin à l’usage de l’acte sous seing privé classique pour ces transactions. Désormais, pour qu’une cession de parts soit opposable et enregistrée, elle doit répondre à des critères de formalisme stricts.
Cette réforme modifie l’article 52 du décret n°78-704 du 3 juillet 1978. Elle impose l’intervention d’un professionnel du droit ou du chiffre pour garantir la validité de l’opération. L’objectif affiché par le législateur est de renforcer la transparence du Registre du commerce et des sociétés (RCS) et de prévenir les usurpations d’identité ou les transactions fictives.
Les professionnels autorisés à rédiger l’acte
Le nouveau cadre légal restreint la liste des rédacteurs d’actes pour les cessions de parts de sociétés civiles. L’acte doit désormais être reçu par un notaire, contresigné par un avocat ou rédigé par l’expert-comptable de la SCI. Cette signature professionnelle atteste que les parties ont été informées des conséquences juridiques et fiscales de leur engagement.
Le rôle spécifique de l’expert-comptable
Le décret prévoit une possibilité pour l’expert-comptable de rédiger l’acte de cession, sous une condition précise. Le cabinet peut intervenir uniquement s’il assure déjà une mission comptable principale et permanente pour la société concernée. Cette mesure permet de conserver une certaine souplesse pour les structures suivies régulièrement, tout en s’assurant que le rédacteur possède une connaissance directe des comptes et de la réalité économique de la SCI.
La fin des actes « sur un coin de table »
Auparavant, la souplesse du sous-seing privé permettait de finaliser une vente sans frais de rédaction élevés. Cependant, ce manque de formalisme engendrait des risques de fraude et des difficultés lors de la mise à jour des statuts au greffe. Le décret de 2026 élimine cette zone grise : le greffier rejette désormais tout dossier de modification qui ne présenterait pas un acte authentique ou un acte contresigné par l’un des professionnels désignés par la loi.
Une lutte renforcée contre la fraude immobilière
Le renforcement des règles de forme vise directement à sécuriser le patrimoine immobilier détenu via des sociétés. En exigeant une signature professionnelle, l’État s’assure de l’identification réelle des bénéficiaires effectifs. Cela limite les montages opaques destinés à masquer l’origine des fonds ou l’identité des véritables propriétaires.
Le contrôle rigoureux du greffe
Les greffiers des tribunaux de commerce disposent maintenant d’un levier de contrôle plus efficace. Lors du dépôt des actes pour inscription modificative, ils vérifient systématiquement la qualité du rédacteur. Si l’acte ne comporte pas le contreseing d’un avocat, la signature d’un notaire ou celle d’un expert-comptable dans le cadre de sa mission, la formalité est bloquée. Ce verrou administratif garantit que chaque mouvement de parts dans le capital d’une SCI est consigné de manière fiable et vérifiable.
Conséquences pour les associés de SCI
Pour les porteurs de parts d’une SCI, ce changement implique d’anticiper le coût et le délai liés à l’intervention d’un conseil. Si la démarche est plus lourde, elle offre en contrepartie une protection accrue contre les contestations ultérieures. La traçabilité des cessions est totale, ce qui sécurise la transmission du patrimoine familial ou professionnel sur le long terme.
