Une réforme liée à l’activité économique, pas au régime fiscal
Beaucoup de gérants de Sociétés Civiles Immobilières (SCI) estiment être en dehors du champ de la réforme de la facturation électronique, car leur structure ne collecte pas de TVA. Cette analyse repose sur une confusion entre l’obligation de facturer avec taxe et le statut d’assujetti.
En réalité, dès lors qu’une SCI encaisse des loyers de manière habituelle, elle exerce une activité économique à titre habituel : le fait de mettre à disposition des locaux nus relève d’une activité civile éligible à la facturation électronique. Ce critère suffit à l’inclure dans le nouveau dispositif législatif. La loi impose désormais aux structures professionnelles, même celles relevant du droit civil, de s’adapter aux nouveaux flux numériques.
La SCI est considérée comme un opérateur économique qui interagit avec d’autres entreprises. À ce titre, elle doit se conformer aux règles de réception des documents comptables, indépendamment de son option fiscale pour l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés.
L’obligation de réceptionner des factures dématérialisées
Si la plupart des SCI ne sont pas amenées à émettre des factures électroniques vers d’autres entreprises, elles se trouvent systématiquement en position d’acheteuses. La réforme prévoit que toutes les entreprises françaises, quelle que soit leur taille, doivent être en mesure de recevoir des factures sous format structuré via une plateforme agréée sécurisée.
Les prestataires concernés par l’envoi
Dans sa gestion courante, la SCI fait appel à divers intervenants qui, eux, basculeront dans la facturation électronique obligatoire. La société devra donc se connecter à une plateforme (le portail public de facturation ou une plateforme privée partenaire) pour récupérer les factures de ses fournisseurs habituels :
- Les honoraires de l’expert-comptable de votre SCI, de l’avocat ou du notaire.
- Les frais de gestion d’une agence immobilière.
- Les factures d’énergie comme EDF ou GDF.
- Les abonnements de téléphonie et d’accès internet.
- Les factures des artisans réalisant des travaux d’entretien.
L’exception des syndicats de copropriété
Une distinction technique existe pour les immeubles en copropriété. Les relevés de charges et appels de fonds envoyés par le syndic ne transiteront pas par les plateformes de facturation électronique. Les syndicats de copropriété ne possèdent pas la qualité de professionnels soumis à l’obligation d’émettre des factures électroniques selon les critères de la réforme. Ces documents continueront donc d’être transmis selon les modalités classiques, par courrier ou via l’extranet du syndic.
Le cas des SCI ayant opté à la TVA pour des locaux professionnels (bureaux, boutique, entrepôts…)
La situation change pour les SCI qui louent des locaux commerciaux ou des bureaux à des entreprises. Si la SCI a opté pour l’assujettissement à la TVA, elle devra non seulement recevoir ses propres factures au format électronique, mais aussi en émettre vers ses locataires professionnels. Pour les structures qui restent non assujetties à la TVA et qui louent à des particuliers, l’obligation se limite à la réception des factures d’achats et de services.
Cependant, l’absence de TVA ne dispense en aucun cas de l’inscription sur une plateforme agréée, devenue le passage obligatoire pour maintenir une comptabilité à jour et régler ses fournisseurs.
