La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique couramment utilisée pour la gestion d’un patrimoine immobilier à plusieurs. Elle permet aux associés de gérer collectivement un ou plusieurs biens immobiliers détenus par la société. Chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son investissement initial dans le capital. Le fonctionnement d’une SCI est régi par ses statuts.
Le nombre d’associés dans une SCI
Une question fréquente concerne le nombre d’associés nécessaire pour une SCI. La réponse est claire : il est impossible d’immatriculer une SCI avec un seul associé. La loi impose la présence d’ au moins deux personnes lors de sa constitution. Le Code Civil stipule que la société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par contrat d’affecter des biens ou leur industrie à une entreprise commune. Cette exigence est vérifiée par le greffe du tribunal de commerce lors de la demande d’immatriculation. Contrairement à certaines sociétés commerciales comme la SASU ou l’EURL, la SCI ne bénéficie d’aucune dérogation légale permettant une constitution unipersonnelle.
Il n’y a pas de nombre maximum d’associés prévu par la loi pour une SCI. De plus, les associés n’ont pas nécessairement besoin de détenir une part égale du capital ; il est possible de créer une SCI avec un associé ne possédant qu’une seule part sociale.
Qui peut devenir associé d’une SCI ?
Le statut d’associé de SCI est accessible à un large éventail de personnes.
- Il peut s’agir d’une personne physique (un individu) ou d’une personne morale (une autre société).
- Il n’existe aucune restriction de nationalité ; les associés peuvent être français ou étrangers.
L’association avec un mineur :
- Il est tout à fait envisageable de constituer une SCI avec un mineur.
- Un mineur émancipé est traité comme un majeur et peut être associé sans restriction.
- Pour un mineur non émancipé, l’autorisation de ses représentants légaux (généralement les parents) est nécessaire.
- Les parents titulaires de l’autorité parentale sont administrateurs légaux et doivent signer les statuts pour le compte du mineur. Si un seul parent détient l’autorité parentale, son autorisation seule suffit (cette autorisation n’est plus nécessaire auprès du juge des tutelles depuis le 1er janvier 2016, sauf pour certains actes spécifiques comme l’apport ou la vente d’immeuble).
- Un mineur peut devenir associé par apport, succession ou donation.
- Il peut même devenir associé majoritaire.
- En revanche, un mineur ne peut jamais être nommé gérant de la SCI.
- Lors des assemblées générales, le mineur doit être représenté par l’un de ses parents.
La responsabilité de l’associé mineur :
- En principe, la responsabilité indéfinie des associés s’applique également au mineur.
- Cependant, il est possible, lors de la rédaction des statuts, de limiter la responsabilité du mineur vis-à-vis des autres associés, la part excédentaire étant alors à la charge des associés majeurs. Cette clause est particulièrement utile si la SCI envisage d’emprunter. Il est recommandé d’obtenir de la banque une renonciation au droit de poursuivre le mineur.
- Les parents, en tant qu’administrateurs légaux, doivent gérer les biens du mineur « en bon père de famille » et peuvent engager leur propre responsabilité s’ils causent un préjudice au mineur.
Association familiale ou entre amis :
- Une SCI familiale est une SCI classique dont les associés sont liés par un lien de parenté ou d’alliance jusqu’au 4e degré. Cela inclut les enfants, parents, petits-enfants, frères/sœurs, etc.. Une SCI perd son caractère familial si un associé sans lien de famille ou d’alliance rejoint la société.
- Il est tout à fait possible de créer une SCI avec des amis, en dehors de tout cadre familial.
Conditions pour devenir associé :
- Pour s’associer, il est nécessaire de réaliser un apport au capital social de la SCI. Cet apport peut être en nature (un immeuble), en numéraire (une somme d’argent), ou en industrie (compétences, travail).
- Chaque associé doit faire un apport, quelle que soit sa forme.
- L’entrée d’un nouvel associé (notamment par cession de parts à un tiers) peut être soumise à une procédure d’ agrément par les autres associés, selon les modalités prévues dans les statuts. Sauf disposition contraire, les cessions aux ascendants ou descendants ne sont pas soumises à agrément.
Droits des Associés en SCI
En tant qu’associé d’une SCI, plusieurs droits sont accordés :
Droit d’information
Les associés peuvent consulter les livres et documents de la société (contrats, factures, comptes, procès-verbaux, etc.) au moins une fois par an au siège social. Ils peuvent poser des questions écrites au gérant sur la gestion sociale et celui-ci doit répondre dans un délai d’un mois. Si le gérant refuse ou fait défaut, des mesures peuvent être prises, y compris une action en justice.
Droit de participer aux décisions collectives et de voter
Ce droit est fondamental et ne peut être restreint par les statuts. Les décisions peuvent être prises lors d’assemblées générales, par consultation écrite, ou par accord dans un acte. Les statuts définissent les modalités de prise de décision, notamment les règles de majorité requises. Certaines décisions importantes sont obligatoirement soumises aux associés, comme l’approbation des comptes annuels, les modifications statutaires, ou la révocation du gérant. Un modèle de PV d’assemblée générale pour SCI à 2 associés est facilement accessible.
Droit de se maintenir et de se retirer
Un associé a le droit de rester dans la société jusqu’à son décès ou son départ (par cession ou rachat de parts). L’exclusion est possible uniquement selon les modalités et motifs définis dans les statuts. Un associé peut se retirer totalement ou partiellement de la société, selon les statuts. Sans disposition spécifique, un retrait nécessite l’autorisation unanime des autres associés.
Droit aux bénéfices
Les associés ont droit à une part des bénéfices, généralement proportionnelle à leur quote-part dans le capital social, sauf disposition statutaire différente. Il est interdit d’attribuer la totalité des bénéfices à un seul associé ou d’en exclure un. Les bénéfices distribués sont appelés dividendes.
Responsabilité des associés en SCI
L’une des caractéristiques importantes de la SCI réside dans la responsabilité de ses associés. En cas de dettes de la société, les associés sont tenus responsables selon les principes suivants :
Responsabilité indéfinie
Les associés sont responsables des dettes de la SCI sur leurs biens personnels, sans limite de montant. Contrairement aux associés de SARL ou SAS dont la responsabilité est limitée à leurs apports, les associés de SCI engagent leur patrimoine personnel.
Responsabilité proportionnelle
La responsabilité de chaque associé est limitée à sa quote-part dans le capital social. Par exemple, si un associé détient 30% des parts, il peut être redevable de 30% des dettes impayées de la SCI. L’associé qui n’a apporté que son industrie est responsable comme celui dont la participation au capital est la plus faible.
Responsabilité non-solidaire
Les associés ne sont pas solidaires entre eux. Un créancier ne peut pas réclamer la totalité de la dette à un seul associé pour ensuite laisser cet associé se retourner contre les autres. Il doit poursuivre chaque associé individuellement, à hauteur de sa part dans la dette. Cependant, les créanciers peuvent contourner ce mécanisme en demandant une caution solidaire des associés, notamment pour un emprunt bancaire.
Responsabilité subsidiaire
La responsabilité des associés est subsidiaire, ce qui signifie qu’elle ne peut être engagée par les créanciers qu’après avoir épuisé toutes les voies de recours contre la SCI elle-même. Le créancier doit d’abord tenter de récupérer sa créance auprès de la société avant de pouvoir se retourner contre les associés.
Cas spécifiques d’association
SCI et couples : Créer une SCI en couple est fréquent, notamment pour l’acquisition et la gestion d’un bien immobilier. Des règles spécifiques s’appliquent selon le régime matrimonial ou l’union :
Couples en biens communs (mariés sous le régime légal, PACS avant 2007)
Pour apporter un bien commun à la SCI, le consentement de l’époux ou partenaire non associé est requis, mentionné dans l’acte d’apport. L’époux ou partenaire non associé peut revendiquer sa qualité d’associé à hauteur de la moitié du bien apporté en cours de vie sociale. Ce droit de revendication est très étendu et peut présenter des risques, notamment en cas de divorce. Une clause de renonciation à ce droit par le conjoint non associé peut être insérée dans les statuts pour restreindre ce risque.
Couples avec séparation de biens ou concubins
La SCI peut être très pertinente pour faciliter la transmission de patrimoine, notamment entre concubins qui n’ont pas de lien de mariage ou de PACS. Les statuts peuvent prévoir les modalités de transmission en cas de décès. Un montage juridique en démembrement de propriété croisé (usufruit/nue-propriété) peut être utilisé pour optimiser la transmission et éviter des droits de succession élevés entre concubins.
