La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique courante pour gérer des biens immobiliers détenus à plusieurs. Pour un investissement locatif, la SCI offre un choix de régime fiscal : l’Impôt sur le Revenu (IR), qui est le régime par défaut, ou l’Impôt sur les Sociétés (IS), sur option. Opter pour l’IS change radicalement la manière dont les revenus sont imposés et présente des spécificités que nous allons étudier dans cet article.
Principaux avantages fiscaux en choisissant l’IS
L’amortissement du bien immobilier
C’est un mécanisme comptable qui permet de prendre en compte l’usure théorique du bien immobilier sur sa durée d’utilisation. Cet amortissement est fiscalement déductible des revenus locatifs. Cela permet de réduire fortement, voire d’annuler, le bénéfice imposable de la SCI, surtout pendant les premières années.
Un taux d’Impôt sur les Sociétés potentiellement réduit
Les bénéfices nets de la SCI (après déduction des charges et de l’amortissement) sont soumis à l’IS. Un taux réduit de 15% s’applique jusqu’à 38 120 € de bénéfices. Au-delà, ce sont les taux normaux de l’IS qui s’appliquent. Ce taux de 15% est significatif car il représente un faible frottement fiscal sur une partie des bénéfices, permettant d’en réinvestir une plus grande part.
La déduction d’un grand nombre de frais
La SCI à l’IS permet de déduire fiscalement de nombreux frais liés à l’acquisition, à la gestion et au fonctionnement. Cela inclut, par exemple, les frais de gestion, les frais comptables, et potentiellement les frais de déplacement justifiés liés à l’activité. Ces déductions viennent réduire le bénéfice imposable.
La fiscalité au niveau des associés
Sous le régime IS, c’est la SCI elle-même qui est imposée sur ses bénéfices. Cela signifie que les associés ne sont pas directement taxés sur les revenus tant que la SCI ne décide pas de distribuer ces bénéfices. Si la SCI distribue des bénéfices (sous forme de dividendes), ceux-ci sont alors imposés au niveau de chaque associé.
Cette imposition peut se faire soit au prélèvement forfaitaire unique (« flat tax ») de 30%, soit, sur option, au barème progressif de l’IR majoré des prélèvements sociaux. Il peut en résulter une double taxation : une première fois au niveau de la SCI (IS) et une seconde fois au niveau de l’associé (IR ou flat tax sur les dividendes perçus).
La plus-value immobilière à la revente
La vente d’un bien détenu par une SCI à l’IS est soumise au régime des plus-values professionnelles. Contrairement au régime des particuliers (applicable en SCI à l’IR), ce régime professionnel ne bénéficie pas de l’abattement pour durée de détention qui permet une exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans.
De plus, les amortissements qui ont été déduits des revenus locatifs au fil des années sont réintégrés fiscalement dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente. C’est pourquoi la SCI à l’IS est moins attractive si l’objectif principal est la revente rapide avec une forte plus-value.
Points de vigilance sous l’IS
Location meublée : un basculement obligatoire
La location meublée est considérée comme une activité commerciale. Une SCI qui exerce de la location meublée de manière significative (si les revenus meublés dépassent 10% des revenus totaux) bascule obligatoirement à l’IS. Si la location meublée est la seule activité, le basculement à l’IS est certain. Ce basculement automatique ou obligatoire peut être un inconvénient, notamment à cause de la double taxation potentielle. D’autres structures comme la SARL de famille sont parfois plus adaptées à la location meublée.
Obligations comptables et administratives
Une SCI à l’IS doit tenir une comptabilité commerciale complète, ce qui est plus rigoureux qu’une comptabilité de trésorerie. Elle doit également établir et envoyer une déclaration de résultat annuelle à l’administration fiscale. Ces obligations peuvent impliquer le recours à un expert-comptable.
À retenir
La SCI à l’IS est un choix fiscal pertinent pour les investisseurs qui privilégient la construction et la croissance de leur patrimoine immobilier sur le long terme grâce à la déduction de l’amortissement et un taux d’imposition réduit sur les bénéfices réinvestis.
Cependant, elle implique une fiscalité moins favorable sur les plus-values à la revente et des obligations comptables plus importantes. Le choix entre IR et IS doit être mûrement réfléchi en fonction des objectifs spécifiques et de la nature de l’activité (location nue ou meublée). Il est vivement conseillé de consulter un professionnel expérimenté dans les SCI pour prendre la décision la plus adaptée à votre situation.
