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Le régime des plus-values privées
Lorsqu’un investisseur cède un bien exploité sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), le gain réalisé relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. Cette règle s’applique peu importe que le propriétaire ait choisi le régime fiscal du micro-BIC ou le régime réel. La distinction avec le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est nette.
Pour un professionnel, la plus-value est qualifiée de professionnelle et intègre les amortissements pratiqués dans le calcul de l’impôt.
Pour le loueur non professionnel, la logique est celle d’un particulier qui vend sa résidence secondaire ou un investissement locatif classique.
L’atout de l’amortissement en LMNP
L’avantage principal du statut LMNP se révèle au moment de la revente. Pendant la phase d’exploitation au régime réel, le propriétaire déduit des amortissements pour réduire, voire annuler, son bénéfice imposable. Dans le cadre d’une entreprise classique ou d’un statut professionnel, ces amortissements sont normalement rajoutés au prix de vente pour gonfler la plus-value taxable.
En LMNP, le fisc ne pratique pas cette réintégration. Le calcul se base sur le prix d’achat d’origine, sans tenir compte de la consommation comptable du bien effectuée durant les années de location. Cette particularité permet de conserver le bénéfice fiscal de l’amortissement sans subir de contrepartie lors de la sortie de l’investissement.
Méthode de calcul de la plus-value brute
Pour obtenir le montant du gain, il faut soustraire le prix d’acquisition corrigé du prix de vente net.
Déterminer le prix de cession net
Le prix de vente retenu est celui indiqué dans l’acte notarié. Le vendeur peut en soustraire les frais liés à la transaction, comme les diagnostics techniques obligatoires, les frais de mainlevée d’hypothèque ou les commissions versées à une agence immobilière.Le prix de cession se voit majoré des amortissements du bien déduits au régime réel pendant la durée de la mise en location meublée du bien.
Établir le prix d’acquisition corrigé
Le prix d’achat ne se limite pas à la somme versée au vendeur. L’investisseur peut y ajouter les frais de notaire et les droits d’enregistrement. S’il n’est pas en mesure de justifier ces frais, un forfait de 7,5 % du prix d’achat s’applique automatiquement. Le coût des travaux de construction, d’agrandissement ou de rénovation vient également augmenter le prix d’achat, à condition qu’ils n’aient pas déjà été déduits des revenus locatifs sous forme de charges. Si le bien est détenu depuis plus de cinq ans, le propriétaire peut opter pour un forfait travaux de 15 %, sans avoir à fournir de factures.
Le mécanisme des abattements pour durée de détention
La fiscalité s’allège à mesure que les années passent. La plus-value brute subit deux types d’abattements qui évoluent selon des calendriers distincts. Pour l’impôt sur le revenu (taux de 19 %), l’abattement commence après la cinquième année de détention. Le taux est de 6 % par an jusqu’à la vingt-et-unième année, puis de 4 % pour la dernière année. L’exonération totale d’impôt sur le revenu est acquise après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux (taux de 17,2 %), le rythme est plus lent. L’abattement est de 1,65 % par an entre la sixième et la vingt-et-unième année, de 1,60 % pour la vingt-deuxième année, puis de 9 % par an au-delà. Il faut donc attendre 30 ans pour ne plus payer de prélèvements sociaux sur la revente.
Le cas particulier de la TVA et de la taxe sur les plus-values élevées
Si le bien a été acheté neuf avec une récupération de TVA, le vendeur doit rester vigilant. Si la revente intervient moins de 20 ans après l’achat, une partie de la TVA initialement récupérée doit être reversée au fisc au prorata des années restantes, sauf si le bail commercial est repris par l’acquéreur.
Par ailleurs, si la plus-value imposable, après application des abattements, dépasse 50 000 euros, une taxe supplémentaire s’applique. Son taux varie de 2 % à 6 % selon le montant du gain réalisé.
