Une SCI familiale est une Société Civile Immobilière dont les associés sont membres d’une même famille. Son objectif principal est d’acquérir, gérer et transmettre un ou plusieurs biens immobiliers au sein de cette famille. Elle fonctionne de manière très similaire à une SCI classique. Créer une SCI familiale présente plusieurs intérêts majeurs.
Éviter les contraintes de l’indivision
L’un des principaux intérêts de la SCI familiale est de permettre aux membres d’une même famille d’éviter les difficultés liées au régime de l’indivision.
Qu’est-ce que l’indivision ?
L’indivision se produit lorsque plusieurs personnes sont propriétaires du même bien, par exemple suite à une succession ou un achat en commun. Ce régime est souvent décrit comme rigide. Pour prendre certaines décisions importantes, comme la vente ou des travaux d’amélioration, l’accord unanime de tous les coïndivisaires est souvent nécessaire. Cela peut rapidement occasionner des blocages en cas de désaccord ou de silence d’un indivisaire, et nécessiter un recours au juge.
Comment la SCI offre plus de souplesse
La SCI familiale offre un cadre juridique beaucoup plus souple que l’indivision.
- Règles sur mesure : Les associés peuvent définir librement les règles de fonctionnement et de prise de décision dans les statuts de la SCI.
- Décisions à la majorité : Contrairement à l’indivision, la plupart des décisions en SCI peuvent être prises à la majorité des voix (calculée selon les parts sociales), telle que fixée dans les statuts. Cela permet de passer outre les désaccords minoritaires et d’éviter les situations de blocage.
- Gestion centralisée : La SCI permet de regrouper les biens immobiliers sous une seule entité légale. Un ou plusieurs gérants sont nommés pour assurer la gestion quotidienne de la société et des biens. Ce gérant a des pouvoirs étendus pour accomplir les actes de gestion dans l’intérêt de la société.
Faciliter la transmission du patrimoine
La SCI familiale est un excellent outil pour organiser et optimiser la transmission d’un patrimoine immobilier aux générations futures.
Simplifier le processus de transmission
Transmission de parts
Au lieu de transmettre directement le bien immobilier (ce qui peut être complexe), la SCI permet de transmettre des parts sociales. Cela simplifie le passage du patrimoine d’une génération à l’autre, car les héritiers reçoivent des parts plutôt que de devenir co-propriétaires directs du bien, préservant ainsi le patrimoine familial.
Associer les enfants
Elle permet d’associer facilement les enfants à un projet d’acquisition immobilière commune. Les parents peuvent, par exemple, financer l’achat et la SCI rembourse avec les loyers encaissés, permettant aux enfants de devenir propriétaires de parts sans avoir déboursé initialement.
Donation avec démembrement
Il est possible de donner la nue-propriété des parts sociales aux enfants tout en conservant l’usufruit (le droit d’utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus). Au décès des parents usufruitiers, les enfants nus-propriétaires deviennent automatiquement pleinement propriétaires des parts sans avoir à régler de droits de succession sur la valeur de l’usufruit qui s’éteint. Cette stratégie permet aux parents de conserver la gestion ou les revenus du bien de leur vivant.
Optimisation fiscale de la transmission
La transmission via la SCI familiale peut être fiscalement plus avantageuse que la transmission directe d’un bien immobilier.
Abattements sur donations
La donation de parts sociales bénéficie des abattements fiscaux classiques, comme l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Donner des parts permet d’ajuster plus facilement la valeur transmise pour rester dans les limites de ces abattements et éviter les droits de donation.
Prise en compte du passif
Lors de la donation de parts de SCI, la valeur prise en compte pour le calcul des droits de donation et de succession tient compte du passif de la société, notamment les emprunts contractés pour l’acquisition du bien. Cela réduit la base taxable, contrairement à la donation directe d’un bien immobilier où l’emprunt n’est pas pris en compte pour le calcul des droits. Les droits à payer sont donc potentiellement moins élevés.
Décote sur les parts
La valeur des parts sociales peut bénéficier d’une décote par rapport à la valeur de l’immeuble détenu. Cette décote réduit encore la base taxable pour les droits de donation et de succession.
Formalités simplifiées et moins coûteuses
Les formalités de donation de parts sont généralement plus simples et moins onéreuses que celles d’une donation immobilière directe.
Autres bénéfices et flexibilités
La SCI familiale offre d’autres avantages pour la famille et la gestion du patrimoine.
Protection du patrimoine personnel
Bien que les associés soient responsables indéfiniment et proportionnellement à leurs parts des dettes de la SCI, leur responsabilité n’est pas solidaire. Les créanciers doivent d’abord poursuivre la SCI, et ne peuvent se retourner contre les associés qu’ensuite, proportionnellement à leurs parts. Cela peut offrir une certaine protection par rapport à des créanciers personnels d’un associé (distincts de la SCI).
Choix des associés
Contrairement à l’indivision où les héritiers deviennent automatiquement indivisaires, la SCI permet de choisir qui sont les associés. Des clauses d’agrément dans les statuts peuvent être prévues pour limiter l’entrée de personnes extérieures à la famille dans le capital social.
Adaptabilité fiscale
Par défaut soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR), la SCI familiale peut opter, de manière irrévocable, pour l’Impôt sur les Sociétés (IS). L’option pour l’IS peut être avantageuse si le taux d’imposition des associés à l’IR est élevé, car la SCI paie alors l’impôt sur ses bénéfices selon les taux de l’IS (15% ou 25% selon le montant du bénéfice). L’IS permet également de déduire davantage de charges, comme les amortissements du bien, qui ne sont pas possibles dans le régime des revenus fonciers à l’IR.
Situation des concubins
Elle peut être utilisée par des concubins pour sécuriser leur situation en cas de décès, notamment en évitant les droits de succession élevés via des mécanismes comme le démembrement croisé de parts.
Ce qu’il faut retenir
La SCI familiale, bien que n’étant pas obligatoire et impliquant certaines obligations administratives (comme la tenue d’une comptabilité), est un outil juridique et fiscal très performant pour les familles souhaitant gérer, optimiser et transmettre leur patrimoine immobilier de manière organisée et souple.
