Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) présente de nombreux avantages pour les investisseurs immobiliers, notamment en termes de rentabilité, de fiscalité et de gestion locative. Découvrez dans cet article les avantages du statut.
8 avantages du statut LMNP pour investir dans l’immobilier
Amortissement du bien
L’un des principaux atouts du LMNP est la possibilité d’amortir le bien immobilier et ses meubles. Cet amortissement consiste à enregistrer comptablement une perte de valeur annuelle du bien immobilier (sur une durée moyenne de 25 ans) et du mobilier (sur environ 10 ans). Cela permet de réduire significativement les revenus imposables, voire de les annuler, offrant ainsi une optimisation fiscale notable.
Un dispositif rentable
En louant un bien meublé sous le régime LMNP, les propriétaires peuvent généralement demander des loyers de 10 à 20 % plus élevés par rapport à une location vide. Cette différence s’explique par la fourniture de meubles et d’équipements, ce qui attire une clientèle prête à payer plus pour un logement prêt à l’emploi. De plus, ce type de location permet de se positionner sur des segments à haut rendement, tels que la location saisonnière notamment via des plateformes comme Airbnb, Booking, Leboncoin…
Un déficit reportable
Lorsque les charges d’exploitation (hors amortissement) dépassent les recettes locatives, un déficit est constaté. Ce déficit est reportable indéfiniment, permettant de compenser les bénéfices futurs. En revanche, dans le régime micro-BIC, il n’est pas possible de créer de déficit, ce qui limite les possibilités d’optimisation fiscale.
Délégation de la gestion locative
Pour ceux qui investissent dans des résidences de service (comme les EHPAD, les résidences étudiantes ou seniors), un contrat de bail commercial est signé avec une société de gestion. Cette société, ou gestionnaire, assure l’entretien et la gestion du bien ainsi que des parties communes, garantissant ainsi des revenus locatifs réguliers et minimisant les risques locatifs pour le propriétaire. Le gestionnaire prend en charge la recherche de locataires, l’entretien courant, et s’occupe des vacances locatives.
Récupération de la TVA
Sous certaines conditions, avec le statut LMNP, vous bénéficiez de la récupération de la TVA sur l’achat du bien immobilier, soit 20 % du montant de l’investissement. Cette récupération est applicable notamment si le bien est situé dans une résidence offrant des services tels que l’accueil, la fourniture de linge, ou des espaces de restauration. Cette récupération de TVA peut considérablement réduire le coût d’investissement initial.
Régimes d’imposition
Les revenus locatifs sous le statut LMNP doivent être déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux régimes fiscaux sont disponibles :
- Le régime micro-BIC : Ce régime s’applique automatiquement si les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 72 600 euros (ou 176 200 euros pour les meublés de tourisme). Il offre un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les meublés de tourisme classés), mais ne permet pas de déduire les charges réelles ni de créer de déficit.
- Le régime réel : Plus avantageux pour la plupart des investisseurs, le régime réel à l’avantage de déduire l’ensemble des charges liées à l’activité (intérêts d’emprunt, frais de gestion, charges de copropriété, etc.) et d’amortir le bien et le mobilier. Il est recommandé dès lors que les charges dépassent l’abattement offert par le régime micro-BIC.
Plus-value et exonération
En cas de revente du bien, la plus-value est imposée selon le régime des particuliers, avec un taux d’imposition de 19 % et des prélèvements sociaux de 17,2 %. Toutefois, après 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée de taxe, et les prélèvements sociaux après 30 ans. De plus, l’amortissement comptable n’est pas pris en compte dans le calcul de la plus-value, offrant ainsi un avantage supplémentaire.
Accessibilité et flexibilité
Le statut LMNP est accessible à tout contribuable français et ne nécessite pas de revenus locatifs supérieurs à 23 000 euros par an. Il offre une grande flexibilité, permettant d’investir aussi bien dans des biens neufs que dans des biens anciens. Les investisseurs peuvent également choisir de cumuler ce statut avec d’autres dispositifs fiscaux, tels que la loi Pinel, pour maximiser les avantages.
