Sous le régime de l’Impôt sur le Revenu, la SCI elle-même n’est pas directement imposée. C’est une « société transparente ». Les bénéfices (ou déficits) réalisés par la SCI sont imposés directement entre les mains de chaque associé, à proportion de leur quote-part dans le capital social. Ces revenus sont généralement imposés dans la catégorie des revenus fonciers sur la déclaration de revenus personnelle de chaque associé.
À lire : Avantages fiscaux de la SCI à l’IS
Avantages fiscaux clés sous le régime IR
La déduction du déficit foncier
Si les charges liées au bien immobilier (intérêts d’emprunt, travaux, etc.) sont supérieures aux revenus locatifs, la SCI à l’IR (si elle opte pour le régime réel d’imposition) peut générer un déficit foncier. Ce déficit, à concurrence de la quote-part de capital détenue par chaque associé, peut être imputé sur les revenus locatifs de même catégorie ou, sous certaines conditions, sur le revenu global de l’associé, permettant ainsi de réduire son impôt sur le revenu. C’est un avantage notable.
Le régime des plus-values des particuliers à la revente
L’un des avantages majeurs de la SCI à l’IR concerne la fiscalité des plus-values immobilières lors de la vente du bien. Contrairement au régime des plus-values professionnelles applicable à l’IS, la SCI à l’IR bénéficie du régime des plus-values des particuliers. Ce régime permet l’application d’abattements fiscaux pour durée de détention. Il en résulte une exonération totale d’impôt sur le revenu sur la plus-value immobilière après 22 ans de détention du bien (et une exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans).
Transmission facilitée avec avantages fiscaux
La SCI, notamment familiale, est souvent présentée comme un outil efficace pour anticiper et faciliter la transmission du patrimoine. Plutôt que de transmettre un bien immobilier en indivision, il est plus simple de transmettre des parts sociales de la SCI.
La fiscalité de la transmission de parts de SCI est bien plus clémente que celle de l’immeuble lui-même. Il est possible de bénéficier d’abattements fiscaux sur les donations, comme l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans.
Le démembrement des parts (donation de la nue-propriété tout en conservant l’usufruit) est aussi une stratégie pour limiter les frais de succession. De plus, les parts de SCI peuvent parfois bénéficier d’une décote pour leur transmission.
Points de Vigilance et Spécificités du Régime IR
Attention à la location meublée
La location meublée est considérée comme une activité commerciale d’un point de vue fiscal (article 35 du Code Général des Impôts). Une SCI, de par sa nature civile, ne peut pas exercer cette activité de manière prépondérante sans changer de régime fiscal. Si les revenus de location meublée dépassent 10 % du total des revenus de la SCI, elle bascule obligatoirement à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Cela entraîne la perte des avantages fiscaux liés à l’IR, notamment sur les plus-values.
Pour la location meublée, d’autres structures comme la SARL de famille peuvent être plus adaptées pour éviter ce basculement à l’IS.
Formalités de création et de gestion
La création d’une SCI, quel que soit son régime fiscal, implique des formalités administratives qui peuvent être complexes et coûteuses. Il faut rédiger les statuts, constituer le capital social, publier un avis dans un journal d’annonces légales, et immatriculer la société au Registre du commerce et des sociétés (RCS).
Les associés doivent également respecter des obligations tout au long de la vie de la société, comme la tenue d’une comptabilité (même si plus simple qu’à l’IS) et l’organisation d’une assemblée générale annuelle.
Responsabilité indéfinie des associés
Contrairement aux associés de sociétés commerciales comme la SARL, dont la responsabilité est limitée à leurs apports, les associés d’une SCI (IR ou IS) sont responsables indéfiniment des dettes sociales. Cela signifie que si la SCI ne peut pas faire face à ses dettes, les créanciers peuvent se retourner contre le patrimoine personnel des associés, à proportion de leur participation dans le capital social.
Coûts et frais divers
La gestion d’une SCI peut entraîner divers frais sous-estimés, notamment les honoraires d’un expert-comptable pour la création, la gestion et les conseils mais aussi des professionnels : syndic, avocat, notaire…
Conclusion
Le régime fiscal par défaut de la SCI, l’Impôt sur le Revenu, est particulièrement intéressant pour les investisseurs qui privilégient la transmission du patrimoine grâce à une fiscalité successorale avantageuse, qui souhaitent bénéficier du régime des plus-values des particuliers lors de la revente, et potentiellement de la déduction du déficit foncier. Il offre une gestion simplifiée (comptabilité de trésorerie) par rapport à l’IS.
Cependant, vigilance si une activité de location meublée est envisagée, car cela peut entraîner un basculement obligatoire à l’IS. La création et la gestion d’une SCI impliquent également des coûts et des obligations administratives et comptables qu’il ne faut pas négliger.
Veuillez noter qu’aucun exemple chiffré complet illustrant pas à pas les calculs de l’impôt à l’IR (revenus locatifs, charges, déficit foncier, impôt sur le revenu de l’associé) n’était disponible dans les sources fournies.
