Il est tout à fait possible pour un particulier d’acheter un local commercial et de le louer ensuite. L’investissement dans l’immobilier commercial en tant que particulier ou via une SCI est un choix tout à fait opportun pour diversifier son capital. C’est un secteur qui demande cependant une préparation. En tant que particulier, investir en direct dans l’immobilier commercial signifie acheter un local commercial comme on le ferait pour un appartement ou une maison.
Qu’est-ce qu’un local commercial ?
Les locaux commerciaux désignent tous les espaces dans lesquels des locataires exercent des activités commerciales, artisanales ou industrielles, telles que la vente, l’entreposage, la logistique, la fabrication ou les services. Cela peut aller d’une boulangerie de quartier à un grand entrepôt ou un espace bureau idéal pour un professionnel libéral. Ces locaux peuvent être situés dans divers lieux comme une rue commerçante, un centre commercial, un immeuble de bureaux, un parc d’activités ou une zone artisanale. Le local est généralement nu, mais peut contenir des aménagements réalisés par les propriétaires ou locataires successifs, lesquels appartiennent au propriétaire à la fin du bail.
À quel prix ?
Lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier professionnel, les locaux commerciaux représentent certainement une bonne alternative. Cependant, la gestion de ce type de bien diffère de celle d’un local d’habitation et requiert des connaissances précises et pointues.
La valeur d’un local commercial n’est pas déterminée par sa surface, mais par sa rentabilité locative. Un local bien situé dans une rue très fréquentée pourra ainsi se vendre plus cher qu’un local plus grand en périphérie, car sa rentabilité potentielle est plus élevée.
La rentabilité d’un local commercial est en moyenne deux fois supérieure à celle d’un local d’habitation. Néanmoins, la plus-value à la revente est généralement inférieure dans l’immobilier commercial. Les rentabilités peuvent varier entre 3% et 10 à 12%.
Avantages d’investir dans un local commercial
Investir dans un local commercial occupé présente l’avantage de la prévisibilité car un bail commercial est déjà en cours, offrant une sécurité au futur propriétaire et facilitant une demande de prêt. Le calcul de la rentabilité est également plus facile car le loyer est connu. L’achat de locaux vides peut s’avérer particulièrement rentable si des travaux d’aménagement sont nécessaires. En cas d’achat d’un local non loué, le propriétaire doit déterminer le loyer potentiel en se basant sur les loyers pratiqués dans le secteur et divers facteurs comme l’emplacement, la fréquentation, la desserte, etc..
Parmi les avantages, on note que les loyers impayés sont moins fréquents que dans l’immobilier résidentiel, le locataire étant souvent attaché à son emplacement et à son fonds de commerce qui est souvent son « capital retraite ». En cas de non-paiement, il n’y a pas de trêve hivernale, et la procédure d’expulsion peut être beaucoup plus rapide (environ 12 mois contre environ deux ans pour un logement d’habitation). Le bail commercial, d’une durée minimale de 9 ans avec possibilité de résiliation triennale par le locataire (bail 3-6-9), assure une stabilité locative.
La rédaction du bail commercial offre une certaine flexibilité pour la répartition des charges (impôts fonciers, travaux d’aménagement, frais d’entretien) entre le bailleur et le locataire, permettant potentiellement de répercuter davantage de charges sur le locataire que dans l’immobilier traditionnel. Cependant, les gros travaux sont par défaut à la charge du bailleur selon l’article 606 du code civil, bien qu’ils puissent être répercutés.
Le bail commercial
Le bail commercial est un contrat spécifique régi par le Code de commerce. Il nécessite d’être particulièrement attentif à sa rédaction et aux clauses (durée, loyer, charges, dépôt de garantie, travaux, cession). Un état des lieux est obligatoirement établi à l’entrée et à la sortie des locaux, ainsi qu’en cas de cession du droit au bail ou du fonds de commerce. Le propriétaire doit annexer au bail divers documents, dont l’état des lieux, le diagnostic de performance énergétique (DPE), l’état des risques naturels et technologiques (ERNT – datant de moins de 6 mois), un inventaire des charges, impôts et taxes, et une liste des travaux réalisés/prévus. Pour les surfaces supérieures à 2000 m² à usage de bureaux ou de commerces, une annexe environnementale doit être incluse.
Le locataire doit fournir divers justificatifs (identité, domicile, activité professionnelle – comme un extrait K ou Kbis, contrat de travail, ou certificat d’identification INSEE, et ressources – bulletins de salaire, bilans comptables, avis d’imposition). Le bailleur peut demander à voir les documents originaux. De son côté, le futur locataire est en droit de demander au propriétaire la preuve de son identité (copie carte d’identité/passeport, livret de famille), un titre de propriété, et un extrait du règlement de copropriété pour vérifier la compatibilité de son activité.
Les obligations du propriétaire (bailleur) incluent la mise à disposition d’un local en bon état, l’entretien (même si certaines réparations peuvent être répercutées, les gros travaux restent par défaut à sa charge), et la garantie d’une jouissance paisible des lieux sans vices cachés. Le propriétaire ne doit pas troubler l’occupation du locataire en venant vérifier l’état du local à tout moment, en prévoyant des travaux importants qui gênent l’activité, ou en installant une activité concurrentielle. En cas de vices cachés empêchant l’activité, le bail peut être résilié et le propriétaire contraint à verser des dommages et intérêts. Le propriétaire a le droit de percevoir les loyers et peut demander une caution ou un dépôt de garantie. Si le local est en copropriété, le propriétaire non-occupant doit souscrire une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO).
