La création d’une société civile immobilière (SCI) est une solution fréquemment utilisée pour gérer un bien immobilier à plusieurs ou pour anticiper la transmission de patrimoine. Elle entraîne diverses conséquences pour les associés, notamment en ce qui concerne la gestion comptable. Une question se pose souvent : est-il obligatoire de faire appel à un expert-comptable pour une SCI ?
L’obligation légale de tenir une comptabilité pour une SCI
En principe, la loi n’impose pas aux SCI de tenir une comptabilité comparable à celle des sociétés commerciales, comme un bilan, un compte de résultat et des annexes. Cependant, les obligations comptables d’une SCI varient considérablement en fonction de son régime fiscal.
SCI soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR)
C’est le régime par défaut. La SCI à l’IR bénéficie d’une « fiscalité transparente ». Les bénéfices ne sont pas imposés au niveau de la société, mais directement entre les mains des associés, proportionnellement à leurs parts sociales, au titre des revenus fonciers. Dans ce cas, l’obligation comptable est allégée. Il suffit de tenir à jour une comptabilité de trésorerie. Cela consiste à enregistrer chronologiquement les recettes et les dépenses de la société. Le gérant doit conserver les pièces justificatives et le solde en fin d’exercice doit correspondre au compte bancaire de la société. La SCI à l’IR doit également déclarer ses résultats annuellement.
SCI soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS)
L’option pour l’IS est irrévocable. Si la SCI opte pour l’IS, elle est alors imposée sur ses bénéfices. Dans ce cas, la loi impose la tenue d’une comptabilité d’engagement, également appelée comptabilité commerciale. Cette comptabilité est plus rigoureuse et nécessite de suivre les prescriptions d’un plan comptable professionnel (issu du Plan Comptable Général). Les obligations incluent la tenue de différents journaux (achats, ventes, banque, opérations diverses), un grand livre, un livre-journal, un livre d’inventaire (obligatoire pour l’IS, facultatif selon source), et l’établissement de comptes annuels (bilan, compte de résultat, annexe). D’autres écritures comme les amortissements et les provisions doivent être enregistrées.
Autres cas d’obligation de comptabilité d’engagement
La comptabilité commerciale n’est pas obligatoire uniquement pour les SCI à l’IS. Elle l’est également si :
- L’un des associés, personne physique ou morale, est soumis au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ou à l’Impôt sur les Sociétés.
- La SCI est assujettie à la TVA.
- La SCI exerce une activité commerciale, comme la location meublée régulière (qui génère plus de 10% des recettes), une SCI de construction-vente ou de placements immobiliers.
- Les statuts de la SCI prévoient expressément cette obligation.
- La SCI dépasse deux des trois seuils suivants : Total du bilan annuel > 1 550 000 €, Chiffre d’affaires annuel > 3 100 000 €, Effectif des salariés > 50. Si ces seuils sont dépassés, la nomination d’un commissaire aux comptes est également obligatoire.
Indépendamment du régime fiscal, le gérant a l’obligation légale de rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an. Cela implique de communiquer des informations sur les activités, les bénéfices et les pertes. La tenue d’une comptabilité est indispensable pour pouvoir présenter ce rapport de gestion. Négliger la tenue d’une comptabilité minimale peut constituer un « juste motif » de révocation du gérant.
De plus, l’absence de comptabilité peut amener l’administration fiscale à considérer la SCI comme fictive, entraînant sa nullité ou dissolution. Tenir une comptabilité permet également de justifier les revenus et d’éviter des redressements fiscaux ou des majorations.
Avoir un expert-comptable pour une SCI, une obligation légale ?
Malgré les obligations comptables de la SCI, la loi n’impose pas aux entreprises ou sociétés, y compris les SCI, de recourir aux services d’un expert-comptable externe ou salarié pour tenir leur comptabilité ou établir leurs déclarations fiscales. La décision de nommer un expert-comptable résulte d’une démarche volontaire. Le gérant peut tout à fait s’occuper lui-même de la comptabilité et des déclarations fiscales de la société.
Toutefois, si la SCI est soumise à l’IS ou relève d’un régime réel d’imposition, elle doit fournir des documents comptables et fiscaux normés à l’administration. La comptabilité d’engagement requise pour les SCI à l’IS ou dans les cas particuliers mentionnés plus haut nécessite de solides connaissances en comptabilité, l’utilisation d’un logiciel spécialisé est recommandée, et faire appel à un professionnel est souvent la meilleure option.
Avantages et bénéfices de faire appel à un expert-comptable
Bien que non obligatoire, le recours à un expert-comptable pour une SCI est vivement conseillé et présente de nombreux avantages.
- Conformité et sécurité : L’expert-comptable s’assure que la comptabilité est tenue en parfaite conformité avec les législations en vigueur, réduisant ainsi les risques en cas de contrôle fiscal. Son savoir-faire offre une assurance aux associés et à l’administration fiscale. Il garantit que les documents sont correctement établis et les démarches effectuées en temps et en heure.
- Simplification et gain de temps : Il prend en charge la gestion comptable (enregistrement des opérations, déclarations administratives et fiscales, établissement des comptes annuels), ce qui permet au gérant et aux associés d’économiser beaucoup de temps et de se concentrer sur leur activité principale.
- Conseils et optimisation : L’expert-comptable a un devoir de conseil. Il peut fournir des informations précieuses pour optimiser la création et la gestion de la société d’un point de vue juridique, comptable et fiscal. Il maîtrise les règles fiscales (amortissements, déductions) et peut aider à l’optimisation fiscale. Il peut également aider à la recherche de financements en établissant des documents comme un business plan.
- Réduction de la responsabilité du gérant : C’est l’un des avantages majeurs. En cas d’erreurs ou d’anomalies comptables, la responsabilité du professionnel inscrit à l’Ordre des experts-comptables est engagée, et non celle de l’entrepreneur ou du gérant.
Faire appel à un expert-comptable est particulièrement pertinent pour les SCI soumises à la comptabilité d’engagement, compte tenu de la complexité de cette dernière.
Alternatives à l’expert-comptable
Pour les SCI dont la comptabilité est simplifiée (SCI à l’IR) et dont le gérant a des connaissances minimales, il est possible de tenir la comptabilité seul, potentiellement à l’aide d’un tableau Excel. Une alternative de plus en plus courante est l’utilisation d’un logiciel de comptabilité spécialisé pour SCI. Ces logiciels peuvent aider à l’enregistrement des opérations, au suivi de trésorerie et même à la génération de documents fiscaux, souvent pour un coût inférieur à celui d’un expert-comptable.
