Lorsque des associés fondent une Société Civile Immobilière (SCI) ou augmentent son capital, ils peuvent y injecter des fonds, appelés apports en numéraire. Mais il est aussi possible d’apporter un bien matériel, une démarche désignée : apport en nature. Ce processus transforme un bien immobilier, ou autre, en parts sociales de la SCI. Une opération courante qui demande une évaluation précise et des formalités spécifiques.
Apport en nature : de quoi s’agit-il ?
Un apport en nature représente tout ce qui n’est pas une somme d’argent. Dans le cadre d’une SCI, il s’agit le plus souvent d’un bien immobilier : un appartement, une maison, un terrain ou un immeuble entier. Cet apport sert à constituer ou à augmenter le capital social de la société. En échange, l’apporteur reçoit des parts sociales, qui lui confèrent des droits au sein de la SCI.
Au-delà de l’immobilier, d’autres biens peuvent faire l’objet d’un apport en nature : des parts sociales détenues dans une autre entité, un brevet, une marque, ou du matériel. L’apport peut prendre la forme d’une pleine propriété, d’une nue-propriété, ou d’un usufruit, définissant ainsi la nature des droits transférés à la SCI.
Évaluation du bien apporté : une phase déterminante
L’évaluation de l’apport en nature fixe la valeur du bien et détermine le nombre de parts sociales attribuées en contrepartie. Une évaluation juste assure l’équité entre les associés et la solidité financière de la SCI. Une sous-estimation lèse l’apporteur, tandis qu’une surévaluation trompe les tiers et expose les associés.
Le rôle du commissaire aux apports
Pour une SCI, la loi n’impose pas la nomination d’un commissaire aux apports. Pourtant, sa présence apporte une garantie. Cet expert indépendant examine la valeur des biens apportés. Il vérifie leur existence et établit un rapport qui atteste de leur évaluation. Son intervention sécurise l’opération et protège les associés comme les tiers.
Si les associés décident de ne pas recourir à un commissaire aux apports pour la SCI, ils assument collectivement la responsabilité de la valeur attribuée au bien pendant cinq ans face aux tiers. Une unanimité est requise pour désigner cet expert, ou pour y renoncer. Le coût de son intervention varie généralement de 800 à 3 000 euros.
L’évaluation par les associés
Les associés peuvent évaluer eux-mêmes le bien apporté. Cette démarche implique une connaissance fine du marché pour fixer un prix cohérent. Pour un bien immobilier, une estimation par un notaire ou un expert immobilier procure une base solide pour cette évaluation. C’est ensuite cette valeur qui est inscrite dans les statuts de la SCI.
Les étapes du transfert d’un bien immobilier en SCI
Apporter un bien immobilier à une SCI suit une procédure structurée :
Premièrement, les associés doivent s’accorder sur l’apport et sa valeur. Cette entente se formalise par la rédaction des statuts de la SCI, qui décrivent précisément le bien, sa valeur et le nombre de parts sociales attribuées.
Ensuite, l’acte de transfert de propriété est établi. Pour un bien immobilier, l’intervention d’un notaire est obligatoire. Ce dernier rédige l’acte authentique, garantissant la validité juridique de la transaction.
Le notaire procède ensuite aux formalités de publicité foncière. Cette étape rend le transfert de propriété opposable aux tiers. Enfin, des droits d’enregistrement et des frais de notaire accompagnent l’opération. Leur montant dépend de la nature de l’apport et du régime fiscal de la SCI, avec des cas d’exonération possibles pour certains apports « purs et simples » à des SCI soumises à l’impôt sur le revenu.
